Nakhodka.Media, 16 октября. С 1 октября 2026 года в Находке меняются правила сдачи жилья в аренду: договоры, заключенные через соответствующие цифровые платформы, будут учитываться в специальной системе, интегрированной с порталом "Госуслуги", а сведения о доходах от сдачи недвижимости смогут передаваться в налоговые органы. Собственникам придется внимательнее относиться к оформлению сделок и уплате налогов. Как нововведения повлияют на арендодателей и арендаторов и приведут ли они к росту цен на жилье — разбираемся в материале вместе с налоговым консультантом, собственником компании "Бизнес Эксперт" Анной Шаповаловой.
С октября в России вступил в силу новый порядок регулирования рынка аренды жилья, связанный с развитием цифровых платформ и изменениями законодательства о платформенной экономике. Главная цель нововведений — сделать рынок аренды прозрачнее, упростить обмен данными между сервисами и госорганами и повысить контроль за уплатой налогов с доходов от сдачи недвижимости.
Что такое цифровой учет аренды
Раньше собственник мог разместить объявление о сдаче квартиры на сайте, договориться с жильцом напрямую, подписать договор и получать арендную плату. При этом информация о сделке не обязательно попадала в поле зрения налоговых органов.
Новый подход предполагает более тесное взаимодействие цифровых платформ с государственными информационными системами. Сведения о сделках, заключенных с использованием соответствующих сервисов, могут передаваться госорганам, в том числе Федеральной налоговой службе (ФНС), в предусмотренном законом порядке.
"Смысл цифровой платформы заключается в регистрации договоров аренды и передаче соответствующих сведений в налоговые органы. Поэтому рассчитывать на то, что доход от сдачи жилья останется незамеченным только потому, что собственник не оформил отношения с арендатором надлежащим образом, рискованно.
Если информация о сдаче недвижимости и полученных платежах станет известна ФНС, налоговая инспекция сможет сопоставить эти сведения с задекларированными доходами собственника. Если выяснится, что доход не был отражен и налог не уплачен, это может повлечь доначисление налога, начисление пеней и применение штрафных санкций при наличии предусмотренных законом оснований.
При этом отсутствие письменного договора само по себе не означает, что доход не подлежит налогообложению. Налоговые последствия зависят от фактических обстоятельств сдачи жилья и применимых норм законодательства", — прокомментировала нововведения в законе Шаповалова.
Кто должен передавать договоры аренды на цифровую платформу
Смысл нового закона № 289-ФЗ "О платформенной экономике" заключается в том, чтобы автоматизировать процесс контроля. Обязанность по передаче сведений возлагается именно на цифровые платформы-агрегаторы — "Авито" (12+), "Циан" (12+) и т.д., — а не на самих собственников жилья.
Если площадка (например, "Фарпост" (12+) или обычные текстовые объявления) служит только витриной — то есть вы просто разместили телефон, а арендаторы звонят вам напрямую и переводят деньги на карту — сам сайт технически не видит факт заключения договора и сумму сделки.
В этом случае автоматической отправки договора от лица сайта не произойдет. Но возникает другой риск: ФНС в рамках нового закона получила право сопоставлять открытые данные. Если алгоритмы видят активное объявление о сдаче недвижимости, а на банковскую карту собственника ежемесячно или посуточно приходят регулярные платежи от третьих лиц, система автоматически пометит профиль как зону налогового риска.
"В качестве примера можно вспомнить ситуацию с базами отдыха, когда размещение объявлений на площадке "Фарпост" связывали с прохождением аккредитации. Для части участников рынка это стало дополнительным административным требованием, а сведения о прошедших аккредитацию объектах могли использоваться для определения их налоговых обязательств.
По аналогии можно предположить, что цифровые площадки, работающие с арендой жилья, также могут вводить процедуры проверки документов или устанавливать требования к размещению объявлений. Однако это предположение, а не подтверждённый факт: конкретные ограничения будут зависеть от законодательства и правил работы каждой площадки", — объяснила Анна Шаповалова.
Автоматическая работа сервисов избавляет от необходимости вручную заполнять отчеты о сделках, но не освобождает от уплаты налогов.
"Если речь идет именно о жилых помещениях, то выгодно, конечно, стать самозанятым. Налог при сдаче физлицу всего 4%. Заплатить с дохода 4 % — это не такая большая сумма, чтобы использовать какие-то схемы ухода от налогов. Ну, ниже уже, по-моему, некуда. Это вполне вменяемый расход, который любой собственник может понести", — отметила эксперт.
Что изменится для квартиросъемщиков
Для арендаторов основное изменение заключается в повышении прозрачности рынка. Цифровой обмен данными может облегчить проверку информации о сделках, а собственникам будет сложнее игнорировать налоговые обязательства, если сведения о полученном доходе станут доступны государственным органам.
При этом квартиросъемщикам стоит по-прежнему обращать внимание на несколько вещей:
- заключать письменный договор и сохранять подтверждения оплаты;
- проверять, что человек, сдающий квартиру, имеет право распоряжаться недвижимостью;
- заранее обсуждать размер арендной платы, коммунальные платежи, залог и условия расторжения договора;
- не соглашаться на дополнительные платежи только на том основании, что "так требует новый закон", без объяснения их правового основания.
Приведет ли новый порядок к росту цен на аренду
Один из главных вопросов для квартиросъемщиков — не переложат ли собственники дополнительные расходы на арендаторов. По мнению Анны Шаповаловой, существенного роста цен из-за новых требований ожидать не стоит.
"Недвижимость особо не падает никогда. Если цены и вырастут, то незначительно. Это не такие уж большие затраты, которые сейчас понесет собственник жилья, чтобы поднимать стоимость аренды. Если она и поднимется, то совсем незначительно", — отмечает эксперт.
По ее мнению, более прозрачные правила могут сделать условия работы собственников равными: те, кто добросовестно платит налоги, перестанут оказываться в менее выгодном положении по сравнению с теми, кто скрывает доходы.
