Nakhodka.Media, 28 мая. Пока в крупных городах Приморья машино-места давно превратились в один из доходных видов инвестиций, на рынке Находки только начинает формироваться новая реальность. Парадокс города в том, что с одной стороны наблюдается острейший дефицит парковочных мест, а с другой — почти полное отсутствие публичных предложений от застройщиков. Те немногие места, которые все же появляются, разлетаются в считанные часы. И купить их не так просто. Девелоперы устанавливают разные правила игры: где-то машино-места продают только жильцам ЖК, где-то — всем желающим. При этом цены пока гуманные: от 1,1 млн рублей за место, а ежемесячная аренда парковочного места может приносить владельцу от 5 000 рублей пассивного дохода.
Продадут или нет? Инструкция по застройщикам
Опрос в отделах продаж застройщиков Находки показал: купить машино-место, не проживая в доме, можно не везде. Жесткость правил зависит от статуса паркинга и амбиций компании.
"Римэко": строго для своих
Эта компания занимает принципиальную позицию. Как нам подтвердили в отделе продаж, машино-места они реализуют исключительно жильцам ЖК. Въезд на закрытую территорию жилого комплекса возможен только для владельцев квартир, поэтому инвестировать в место без проживания в доме не получится.
"ВИВА": шанс есть
Застройщик жилого комплекса "Три богатыря" на ул. Дзержинского придерживается приоритетного права для своих дольщиков. Сначала места предложат покупателям квартир. И только, если после закрытия всех сделок, парковочные места останутся, их выставят на торги для сторонних покупателей.
МЖК-Строй: два подхода к одному активу
У данного застройщика практика различается в зависимости от типа паркинга. В паркингах закрытого типа (например, в ЖК "Сияние" и "Молодежный") продажа машино-мест сторонним покупателям не предусмотрена — реализация ведется среди жильцов дома. Вместе с тем компания располагает отдельными паркингами, где допускается приобретение машино-места не собственниками квартир в доме.
Например, паркинг на бульваре Энтузиастов, 17б. Объект — находка для инвестора. Здесь политика продаж прямо противоположная. Машино-место может приобрести любой, даже не имеющий квартиры в доме. Владелец такого места покупает объект недвижимости с полным пакетом прав. Это значит, что его можно будет законно сдавать в аренду или перепродать без дополнительных согласований с соседями.
Продажа парковочного места за 1,4 млн рублей. Фото: Фарпост
Что и за сколько продают
Количество машино-мест, представленных в открытой продаже в Находке, невелико. Ниже приводим актуальные предложения с распределением по ценовым категориям.
Бюджетный вариант: от 1,1 млн рублей
Столько стоят машино-места "по акции" в паркинге на ул. Дзержинского, 15. Это готовый дом бизнес-класса с подземным паркингом, куда уже подведено электричество. Площадь одного лота — 13,8 кв. м. Ключи дают сразу.
Средний сегмент: 1,4 млн рублей
Парковочное место ГК "МЖК-Строй" на бульвар Энтузиастов, 17 б. Одноуровневый паркинг закрытого типа, парковочное место — 18 кв. м., есть электричество. Похожее место на Северном проспекте, 6 обойдется в 2 млн рублей.
Просторные варианты: 1,7 млн рублей
На ул. Куйбышева, 4-а в уже сданном доме продается место на 22 кв. м. Это позволяет легко парковать большой внедорожник или даже использовать оставшееся пространство как мини-кладовку.
Пассивный доход: стоит ли игра свеч
Для оценки потенциальной доходности инвестиций редакция изучила объявления об аренде машино-мест в Находке. В качестве примера: охраняемое парковочное место на Северном проспекте, 14 сдается за 7 750 рублей в месяц. Паркинг оборудован въездными воротами с дистанционным управлением, системой видеонаблюдения и современной противопожарной системой.
Посчитаем простую математику. Если вложить 1,1 млн рублей и вычесть "коммунальные" за содержание парковочного места, можно получать до 7 тысяч рублей ежемесячно. Это примерно 7,6% годовых дохода. Это пока меньше, чем годовой депозит. Однако эти цифры можно увеличить.
Что повышает доходность:
- Наличие электричества (арендаторы готовы платить больше за возможность подзарядить гибрид или электромобиль);
- Близость к лифту;
- Наличие собственного персонального бокса, а не просто разметки на полу.
О чем нельзя забывать: у такого актива есть свои расходы. Коммунальные платежи за уборку, охрану, вентиляцию и противопожарную систему. Плюс налог на недвижимость. Это уменьшает чистую доходность на 1-2%. Однако по сравнению с депозитами в банке, где доходность сейчас часто не превышает 10-11%, инвестиции в недвижимость могут быть выгоднее.
"У нас в городе еще не понимают, что деньги можно инвестировать по-разному. Речь идет о кладовках, парковочных местах, гаражах. В Находке это слабо развито — в отличие от Владивостока, Москвы или Санкт-Петербурга. Люди пока не воспринимают кладовку как отдельную инвестицию. Новых жилых комплексов с подземными паркингами и кладовыми у нас практически нет. Машино-места покупают, но не массово — только очень заинтересованные люди. В основном все же приобретают квартиру. Есть мнение, что парковочное место не сдашь в аренду, но при желании это возможно. Можно купить и сдать его в своем же доме и зарабатывать на этом", — отметила юрист по сопровождению сделок с недвижимостью Алла Бескровная.
Главные правила покупки машино-места
Покупка машино-места может рассматриваться как инвестиция. При этом необходимо учитывать несколько ключевых аспектов.
1. Юридическая чистота объекта
При покупке машино-места следует требовать оформления нежилого помещения с отдельным кадастровым номером. Предложение доли в праве собственности на паркинг — рискованный вариант: такой объект сложно продать или использовать как залоговое обеспечение в банке.
2. Доступ для лиц, не проживающих в доме
Приобретение места в паркинге закрытого типа может иметь свои сложности. В новых ЖК часто турникеты только по карте жильца. И доступ без права собственности на квартиру в данном доме может быть ограничен. Рекомендуется выбирать паркинги со свободным доступом или с возможностью передавать ключи/доступ владельцам или арендаторам парковочных мест.
3. Соответствие фактических размеров проектной документации
До подписания договора целесообразно изучить план БТИ. Проектная площадь и фактические замеры могут различаться. Следует убедиться, что габариты места позволяют комфортно размещать транспортное средство.
4. Учет перспективных проектов в городе
В настоящее время администрация Находки выдала разрешения на строительство многоуровневой парковки на 502 машино-места и 19-этажного жилого дома с подземным паркингом на 126 машин в районе сквера "Богатырь". Ввод этих объектов может повлиять на ликвидность существующих парковочных мест.
