Андрей Артамонов и Сергей Петрачков на экскурсии по DNS Сити
Фото: Пресс-служба ГК "DNS Девелопмент"
Nakhodka.Media, 27 апреля. Рынок жилищного строительства в Приморье пришел в динамичное движение. Генеральный директор ГК "DNS Девелопмент" Андрей Артамонов в интервью главному редактору ИА PrimaMedia Сергею Петрачкову указал на ключевые факторы, которые сегодня влияют на предложение, спрос, на конечный продукт. Потребитель стал более избирательным и зрелым — он идет к девелоперу не просто за "крышей над головой" и квадратными метрами, а за комфортной средой, образом жизни и другими вещами из высших этажей знаменитой пирамиды потребностей. В то же время государство через льготные программы, законодательные механизмы и градостроительную политику задает отраслевые настройки — от формирования клиентской базы до концептуально нового подхода к застройке — комплексного подхода.
В апреле компания "DNS Девелопмент" отметила 15-летие, завершила масштабный проект ЖК "Формат" в пригороде Владивостока, который еще до появления знаменитой аббревиатуры КРТ (комплексное развитие территорий) попал в цели и задачи этого механизма. Сейчас активно ведется стройка DNS Сити — ядра будущего города-спутника Владивостока на 25 тысяч жителей. В нашей беседе Андрей Артамонов раскрыл, как изменились критерии выбора жилья, почему комплексное развитие становится чуть ли не единственным верным путем, и какая миссия, помимо бизнесовой, заложена во флагманский проект компании.
Рынок жилья: адаптация девелоперов и клиентов
— Сегодня рынок жилья в Приморье переживает непростой этап: регион оказался в "красной зоне" по соотношению распроданности к стройготовности, показатель оценивается примерно в 58%. Как вы объясняете эту ситуацию — это временная коррекция рынка, смена потребительского поведения или сигнал, что девелоперам нужно принципиально менять продукт?
— Бизнесу и застройщикам однозначно стоит обращать внимание на сигналы рынка и понимать предпосылки текущей ситуации.
Долгое время в Приморском крае строилось очень мало жилья — около 500 тысяч квадратных метров в год. Сегодня объемы выросли примерно до 3 миллионов. Это произошло буквально за три-пять лет, тенденция началась еще до введения льготных ипотек. Накопленный спрос был дополнительно подогрет появлением льготных ипотечных программ, и стал кратно превышать предложение. Бизнес отреагировал объемами — помогла и политика правительства Приморского края, и поддержка государства. Мы начали строить много.
Но ничего не стоит на месте. Увеличение базовой ставки коммерческой ипотеки и сокращение льготных программ привели к тому, что спрос сократился. Кроме того, притормозился вторичный рынок. Если субсидирование государством льготных ипотек стимулирует первичное жилье, то вторичка оказалась в менее выгодном положении — там серьезный спад. А ведь покупка новостройки почти всегда подразумевает первоначальный взнос, который чаще всего формируется от продажи какого-то актива: старой квартиры или машины. Если вторичка стоит, нет и первоначального взноса. Это две стороны одного рынка.
Сейчас идет попытка сбалансировать потребительский спрос и предложение от застройщиков. После бурного роста строительства и высокой активности покупателей мы ищем синхронизацию. Рынок выйдет на сбалансированный формат, где будет строиться ровно столько квадратных метров, сколько потребитель способен купить. Это нормальная корректировка.
— ЖК "Формат" во многом задал для Приморья новые ориентиры: мало— и среднеэтажная застройка, закрытые дворы без машин, коммерция и соцобъекты в шаговой доступности, соседский центр. Какие из этих решений вы сегодня уже считаете новым рыночным стандартом, а какие пока остаются редким исключением?
— Первое, что себя оправдает, это комплексный подход. Когда точечная работа по созданию, например, соседских центров сочетается с веерной работой по всем другим направлениям — коммерции, соцобъектам, иной инфраструктуре. Именно комплексный подход позволят закрывать потребности максимально широкой целевой аудитории. У нас у всех разные потребности, и задача — сделать жизнь комфортнее для каждого.
На наш взгляд, самое правильное — это управление проектом с точки зрения комплексности. Причем, не только на этапе строительства. Важно, чтобы территория продолжала развиваться на следующем этапе жизненного цикла — после ухода девелопера. Нельзя допустить, чтобы посреди жилого комплекса осталось пятно, где мы планировали построить школу, а оно превратилось просто в пустырь.
У каждого квадратного метра в новом районе должен появиться собственник: девелопер, житель или муниципалитет. Этот метр нужно не только построить, но и дальше эксплуатировать — кто-то должен взять его на баланс. В противном случае мы получим красивый проект, а в центре — пустырь. И он станет не просто бельмом на глазу, но и попросту опасным местом.
— Вообще, впервые о словосочетании "соседский центр" я узнал из публикаций о вашем проекте. Потом еще искал в поисковиках, что это такое и где это применяется. Сейчас такие форматы уже не новость. Какие из ваших решений, на ваш взгляд, стали для бизнеса в Приморье нормой, а какие до сих пор остаются исключением?
— Если говорить про "фишки", мы велосипед не изобретали. Соседский центр — это проект, который мы как одну из хороших практик переняли от наших партнеров с запада России, а также от федеральных застройщиков, которые давно так строят.
Что стало стандартом сейчас? На мой взгляд, закрытые дворы. Это безопасность для себя и своей семьи — первый уровень. Активно начали развиваться соседские центры, кто-то стал это повторять. Кто-то задумался о добрососедстве, социальной среде, здоровом социуме. Это уже не просто маркетинг, а, наверное, потребность жителей.
И еще один важнейший тренд, который становится стандартом, но уже силами государственной политики, это строительство социальных объектов в рамках комплексного развития территорий.
— Мы видим, что в Приморье приходят крупные федеральные застройщики со своими проектами. Планирует ли DNS Девелопмент действовать в обратном направлении — от Приморья двинуться в другие регионы?
— Приход федеральных застройщиков мы только приветствуем. Это прокачивает рынок. Мы — жители Приморья, наши акционеры здесь, мы участвуем в социально-экономическом развитии нашего региона. А девелопер, который приходит с новыми трендами, стандартами работы и подходами к комфорту, тоже вносит свой вклад и действительно прокачивает рынок.
Мы приветствуем конкуренцию, потому что она стимулирует развитие и формирует комфорт. В итоге выигрывает и бизнес, который ищет эффективные решения, и, конечно, сам покупатель.
Что касается нашей экспансии, мы родом отсюда и очень болеем за Дальний Восток, за Приморье, конкретно за Владивосток. И пока наши усилия сосредоточены здесь. У этого есть и понятное технологическое объяснение. У нас есть свой завод "ДСК Приморье", который выпускает панели и железобетонные изделия для строительства домов. Его экономическая эффективность измеряется сотнями километров, дальше эффективность съедает логистика. Если везти панель на 400 километров, проще изготовить ее на месте и залить монолит.
Весь наш производственный процесс и работы, связанные с эффективностью бизнеса, настроены именно в привязке к заводу. Эффективность завода порождает эффективность строительства. Кроме того, производственные процессы технологически привязаны к этой локации.
— Понятно, что и здесь дел хватает. Вы упомянули завод "ДСК Приморье". DNS Девелопмент не раз подчеркивал, что сильная сторона группы — вертикальная интеграция: собственные генподрядные и проектные структуры, домостроительный комбинат, производственная база. Насколько эта модель сегодня помогает вам удерживать качество, сроки и себестоимость на фоне общего усложнения рынка?
— Несколько лет назад строительный рынок был не развит ни по количеству потенциальных подрядчиков, ни по их качеству. В таких условиях было сложно контролировать себестоимость, качество и сроки — ты всегда зависишь от третьих лиц. Когда у вас есть свое производство, внутри завода вы снимаете эти риски и получаете целый спектр возможностей для совершенствования.
Мы пошли в сторону своей производственной базы не от хорошей жизни, но прекрасно понимаем: эта нехорошая жизнь нас простимулировала и поставила в определенные условия, и мы стараемся извлечь из этого положительные моменты.
Мы берем на себя все больше ресурсов и компетенций, которые можем вырастить внутри компании. Раньше занимались только сборкой домокомплектов, все остальное отдавали подрядчикам. Сейчас мы уже работаем над тем, чтобы собственными силами делать электрику, перегородки, свайное поле и так далее. В этом случае мы управляем сроками, еще больше можем влиять на себестоимость и качество. Это комплексный подход, позволяющий на верхнем уровне отвечать за то, что мы выдаем на рынок.
Конечно, это усложняет бизнес-модель. Мы держим сотрудников в штате, на белой зарплате, обязаны на 100% выполнять заложенные объемы строительства и производства. В противном случае это будет минус для бизнес-модели. Это палка о двух концах. При сохранении и увеличении объемов это выгодно и эффективно. А при уходе в точечную работу или при невыполнении объемов операционные затраты становятся нагрузкой, и бизнес становится неприбыльным.
Но мы уверено идем в этом направлении: ключевые задачи по стройке оставляем себе. Специализированные вещи, например, установку лифтов, отдаем подрядчику. А все, что не требует узкой специализации, стараемся решать сами.
Портрет современного потребителя
— На примере "Формата" видно, что покупатель готов выбирать не только квадратные метры, но и продуманный образ жизни — школу рядом, прогулочные пространства, сервисы, соседское сообщество. Как изменился сам портрет покупателя в Приморье за последние несколько лет, и чего он ждет от новых проектов уже в 2026 году?
— Есть рынок потребителя и рынок производителя. Несколько лет назад был рынок производителя — все, что производилось, с удовольствием покупалось. Люди стояли в очередях, дома строились по 10 лет. Сейчас рынок трансформировался в рынок потребителя. И он начинает выбирать. Он осознанно несет деньги тому застройщику, который обеспечит сочетание решений, комфортных именно ему.
Мы понимаем, если клиент диктует условия, мы все чаще должны подстраиваться под него, даже делать вещи, которые на наш взгляд кажутся странными. Зачем это делать? Кому нужно? Покупатель говорит: "Мне это надо" — и это становится необходимостью.
Потребители становятся более избирательными и зрелыми с точки зрения выбора. Они разбираются не только в цене и локации, но и в насыщенности продукта. Они смотрят на девелопера, на его имиджевые составляющие: местный он или нет, сколько построил, сколько строит. Происходит эволюция не только на девелоперском рынке, но и на рынке потребителей.
Если говорить о точечных аспектах, то сейчас главный триггер продаж — субсидированная ипотека. Примерно 60% всех ипотечных сделок — это дальневосточная субсидированная ипотека. У нее есть возрастные и категорийные ограничения. Формируется пул клиентов: молодые семьи до 35 лет, сотрудники образовательных и медицинских учреждений, участники СВО и так далее.
Рынок меняется под внешние факторы влияния. Государство принимает решения включить ту или иную категорию людей в дальневосточную ипотеку, и у нас появляется новая целевая аудитория со своими потребностями, которая смотрит на продукт по-своему, а мы на это реагируем.
Общий тренд: потребительский рынок становится осознанным. Люди смотрят не просто на квадратные метры, а на качество среды за пределами квартиры. На то, что дает не только дом, но и пространство внутри двора, квартала, микрорайона, района.
Проекты и опыт
— Завершение строительства проекта — важная веха для компании: проект реализован за пять лет, все дома сданы, микрорайон рассчитан примерно на 4,5 тысячи жителей, и почти полторы тысячи семей уже выбрали его своим домом. Что лично для вас стало главным доказательством того, что идея "жизни в новом формате" действительно сработала?
— Давайте разделим ответ на две составляющие: как от менеджера и как от человека. Как менеджер могу сказать, наш продукт пользуется популярностью и востребованностью, и доказательство этому высокие темпы и объемы продаж к моменту ввода в эксплуатацию. Причем мы строим очень быстро по сравнению с рынком: наш инвестиционный цикл по строительству занимает от года до полутора лет. Для Владивостока это быстро, обычно строят около трех лет. Но даже при такой скорости мы к вводу в эксплуатацию выходим на 60–70% проданного жилья. Некоторые продают за три года, мы продаем за год-полтора. О чем это говорит? О том, что покупатель доверяет нам и голосует рублем. И это самая высокая оценка для бизнеса. Значит, мы кому-то нужны, потребитель нас оценивает, покупая квартиры. Как менеджмент, мы делаем все верно — нужно развивать, масштабировать и двигаться дальше.
Как человек, я приезжаю в комплекс и вижу множество людей, которые пользуются всей разными объектами и функциями, инфраструктурой, которые которую мы создали. Вижу, как в торговом центре формируются очереди, он никогда не пустует, там с утра до вечера идет движение — утром дети, вот кто-то идет на обед, вечером за продуктами. Вижу, как дети идут в школу и детский сад. Вижу, как играют дети с мамами. Вижу постоянный трафик, занятость парковочных мест у торгового центра. Значит, люди идут туда, значит, все пользуются инфраструктурой, которую мы создали.
Это моя личная оценка, мое ощущение. Локация успешна, потому что там есть жизнь. Ты не выдумываешь, не дорисовываешь, а можешь просто посидеть и увидеть нормальную урбанистическую жизнь.
— В материалах проект называют революционным для рынка Приморья, потому что он показал, что пригород может быть полноценной городской средой, а не просто "спальным" продолжением Владивостока. Какие выводы из этого опыта вы считаете самыми важными для будущих жилых и коммерческих проектов компании?
— Во-первых, это комплексный подход, мы уже об этом говорили. Это, прежде всего, визионерский взгляд на то, как должна развиваться локация. И развиваться она должна не просто как жилье, а как социально-экономическая сущность.
Что касается выводов: локация для людей оказалась ближе, чем виделась на начальном этапе. Сейчас уже нет разговоров о том, что это далеко от города. Думаю, что наш проект, в том числе, доказывает, что Владивостокская агломерация уже существует и уже развивается. Границы Владивостока становятся шире. И это уже данность, не миф, который нужно проверять.
Успех проектов поселок "Новый Де-Фриз", а теперь и DNS Сити, новые проекты от девелоперов, которые пришли за нами в эту локацию, говорят о правильном тренде развития агломерации Большого Владивостока. Сейчас никто не говорит, что это не Владивосток. Это уже часть города.
— В одном из более ранних интервью компания откровенно говорила и о сложностях — в частности, о проекте на участке "Варяг", где реализация столкнулась с ограничениями из-за наложения обременений и судебных споров. Какие управленческие уроки ваша команда вынесла из этой истории, и как подобный опыт повлиял на ваш подход к выбору площадок и юридической подготовке новых проектов?
— Мы увидели, что точечная застройка и локальные земельные участки усложняют создание комфортной среды. Это точно не наш путь. Возвращаясь к технологической составляющей: у нас есть завод, который должен работать как живой организм. Нам нужно строить много, продавать много — все это можно делать только в рамках масштабных проектов. Любой сбой на этапе предпроектной работы или при формировании земельного участка ломает эту цепочку. У нас не должно быть перерывов.
Для нас было правильным решением уйти из городской локации, перейти в Надеждинский район, и начать работать здесь на свободном от обременений большом участке в 120 гектаров. Потому что на таком участке можно подготовить качественный сбалансированный мастер-план и обеспечить плановое освоение, синхронизированное с нашей бизнес-моделью и производственной моделью.
— Когда к нам в гости приходил Константин Богданенко, он упомянул, что в DNS Сити появятся сравнимые с Нагорным парком по благоустройству общественные пространства.
— Наверное это так, если говорить не про формат управления общественным пространством или его насыщенность, а про саму идею, которая закладывалась при планировании DNS Сити.
На этом месте, как у любого природного объекта, сформировалась своя ландшафтная среда. Здесь есть первый водоток, второй, третий. Это овраги, небольшие ручьи. И мы решили не разрушать уже сложившееся экопространство, а наоборот — благоустроить его, наложили строительство жилых домов и других зданий на эту среду.
Благодаря этому сформировался зеленый каркас DNS Сити — скелет из деревьев и водотоков. А между ними мы уже создали комфортную среду: появились проезды, мосты, трубы, и конечно же — места для прогулок в окружении природы.
Наша задача была максимально сохранить текущее богатство территории и по минимуму вмешаться в естественный ход жизни этой локации. Мы обязаны это богатство приумножать, высаживать новые деревья, кустарники, дополнять, делать интереснее. Но в первую очередь — сохранить.
— "Формат" показал успешный пример ГЧП в образовании: школа на 450 мест и детский сад на 240 мест были введены в короткие сроки — всего за 2,5 года. В DNS Сити образовательный центр на 1750 мест. Стал ли этот опыт аргументом в пользу того, что крупный девелопер сегодня должен брать на себя больше ответственности за социальную инфраструктуру, чем это было принято раньше?
— Заниматься социальными объектами или нет — выбор каждого девелопера. Если он, конечно, не зашел по договору КРТ и это не стало его обязательством. В нашей ситуации мы не должны были, но мы взяли на себя инициативу и приняли эту ответственность.
Если мы не будем строить сады и школы, не получится полноценного продукта — той самой комфортной среды. Это будет полуфабрикат, однобокий подход. А мы хотим по-другому. Заниматься активными коммерческими площадями, но не дать места в детском саду и школе — это полумера, которая не обеспечит комфортное проживание. Для нас это очевидно.
На наш взгляд, должна быть синергия между бизнесом и государством, понимание, что соцобъекты нужны всем.
К тому же государство участвует не просто со словами "построй мне", оно дает земельный участок, инфраструктуру, финансирует строительство из бюджета, в случае если строительство ведется по 44-ФЗ или через механизм ГЧП — то есть тоже вкладывается. Это совместное решение, что здесь должны появиться школа и детский сад.
У государства тоже возникает нагрузка. Когда объект построен: нужно найти и трудоустроить учителей и воспитателей, обеспечить процесс образования, организовать эксплуатацию зданий.
Государство идет в эти проекты, взвешивая все за и против. А когда у обеих сторон есть понимание, что это нужно, дальше уже речь идет о вариантах — как это сделать, какой механизм выбрать: ГЧП, 44-ФЗ или КРТ?
Девелопер наиболее глубоко погружен в реализацию своего проекта. Он чаще всего знает, что нужно ему, и когда это должно появиться. Поэтому в его интересах, чтобы ценность продукта и проекта росла в глазах потребителя. Он максимально замотивирован, чтобы образовательный центр или другой социальный объект появился на карте и в проекте. Здесь каждый в хорошем смысле заинтересован друг в друге, и все получают результат.
— В прежних интервью вы говорили, что застройщик не должен создавать городу проблемы, а наоборот, помогать их решать. Что с этой точки зрения DNS Сити может предложить городским и краевым властям? Разгрузку Владивостока, новые рабочие места, развитие коммерческой активности?
— Все, что вы перечислили, вплоть до формирования налоговой базы — потому что здесь появляется новая комфортна среда для жизни, люди переезжают и человеческий капитал территории растет, а за людьми идет рост экономики, рождается много бизнесов: малый и средний бизнес в сфере услуг, торговле, логистике и так далее.
Плюс ко всему формируется и культурный центр со своим, надеюсь, своеобразием. У нас во Владивостоке есть Чуркин, Центр, Эгершельд. Здесь тоже может появиться своя определенная локальная идентичность у жителей.
Так, DNS Сити постепенно становится социально-экономическим и культурным центром развития района как части большой Владивостокской агломерации.
Андрей Артамонов и главный редактор ИА PrimaMedia Сергей Петрачков в DNS Сити. Фото: Пресс-служба ГК "DNS Девелопмент"
— Ваш опыт доказал, что рядом с Владивостоком можно создать комфортный, обжитой и востребованный район с собственной инфраструктурой. Каким вы хотите видеть следующий шаг "DNS Девелопмент" в Приморье через 5–10 лет? Что должно произойти, чтобы о проектах компании говорили уже не только как об успешных жилых комплексах, а как о новых центрах качества жизни для всего региона?
— Когда бизнес-модель доказывает свою эффективность, ее масштабируют. В нашем случае успешность проекта — это когда он становится центром социально-экономического развития агломерации, наряду с Владивостоком и Артемом.
Бизнес заточен на масштабирование, и все ресурсы на это работают. Это означает появление других проектов схожего формата возможно, в этой локации, возможно, в соседних, на территории Большого Владивостока.
Если говорить о горизонте пять-шесть лет, мы хотим реализовать проект DNS Сити максимально быстро. Это измеряется не десятилетиями, а годами. И от того, как мы реализуем его и в какие сроки, мы поймем, когда возникнет следующий проект и как он будет выглядеть.
Сейчас мы делаем первые шаги. Построено и введено в эксплуатацию всего два дома из 63. Нам предстоит пройти большой путь, чтобы сказать: да, бизнес-модель работает, потребителям такой формат нужен, и его можно масштабировать. Проект показал, что масштабировать можно.
Поэтому, на мой взгляд, сначала — успешное завершение DNS Сити как состоявшегося проекта, апробация бизнес-модели, а затем — ее масштабирование уже в других локациях.
— Вы говорили, что КРТ — перспективный инструмент. Думали ли вы о том, чтобы инициировать КРТ самостоятельно — не только на периферии, но и, например, в историческом центре Владивостока? Есть ли у вас такие планы?
— Все усилия мы пока сосредоточили на DNS Сити и не распыляемся. В ближайшие пару-тройку лет точно будем думать только об этом проекте. Тем более сейчас ведется проектирование образовательного центра на 1750 мест, а также общественного-делового центра — он расположится на въезде в DNS Сити.
Подбор и подготовка новой площадки для будущих проектов — это тоже ресурс, этому мы уделим время чуть позже. Возможно, даже рассмотрим вход в другое КРТ, ведь это тоже нормальная цивилизованная вещь — войти в проработанный, подготовленный государством проект. Детально мы начнем заниматься проработкой этих вопросов позднее.
Сейчас мы думаем о том, чтобы реализовать DNS Сити так, как нам хотелось бы. Чтобы наши обещания, наши картинки точно совпали с тем, что мы построим. Как получилось на "Новом Де-Фризе" — во всех проектах, которые мы реализовывали.
Смотрите полную версию на сайте >>>
