Участники запуска КРТ в Приморье сверили часы во Владивостоке

— У нас есть Стандарт комплексного развития, он носит рекомендательный характер, и все коллеги (то есть застройщики — ред.) используют его — только по частям, составляя свои правила. Это тоже замечательно. Но проекты госкомпаний — они все обязаны соответствовать стандарту не менее чем на 70%, — отметил, в частности, выступающий, подчеркнув, что ДОМ.РФ всегда готов к взаимодействию с регионами, желающими применить механизмы КРТ для развития тех или иных территорий, земля на которых является федеральной собственностью.

Руководитель фракции "Единой России" в Думе города Владивостока Евгений Недбай отметил, что вопрос комплексного развития территорий особо важен именно для Владивостока как столицы ДФО, "где сегодня сосредоточены основные факторы государственной геополитики". Также депутат напомнил, что федеральный закон № 494-ФЗ от 30 декабря 2020 года дал регионам полномочия официально отказаться от точечной застройки, взяв за основу принципы сбалансированного развития. 

 — На муниципальном уровне документарную основу, которая позволит реализовать принципы комплексного развития Владивостока, составляет мастер-план, который был представлен Президенту Российской Федерации Владимиру Владимировичу Путину на Восточном экономическом форуме (16+) губернатором Приморского края, — сказал Евгений Недбай. 

По оценке главы фракции "ЕР" в гордуме, на сегодняшний день имеемая законодательная база позволяет полноценно реализовывать в крае и городе основные принципы комплексной застройки — строительство жилья "в увязке" с созданием социальной инфраструктуры, благоустройства и общественных пространств. 

 — Акцентирую, что имеющаяся правовая база, подкрепленная поддержкой органов региональной власти и муниципальных депутатов Думы города Владивостока, позволит уйти от точечного строительства, необеспеченного инфраструктурой. Только так можно сделать наш город современным, в котором будут с успехом реализованы представительские функции Владивостока,— отметил депутат.

Алексей Дунаев, директор ООО "КРДВ-Приморье" (региональный институт развития — ред.) обратил внимание участников круглого стола на то, что уже в следующем году компании-застройщики могут лишиться преференций Свободного порта Владивосток. 

 — И тогда ситуация становится достаточно критичной, когда нужно платить 20% налога на прибыль, 25% — за кредит и еще строить, например, школу за 4 миллиарда. И здесь уже в первую очередь, безусловно, экономический вопрос о целесообразности таких проектов становится на первый план, — отметил Дунаев.

Руководитель института развития призвал в связи с этим "ускориться во всех процессах комплексного развития территории", поскольку в дальнейшем экономика в этой сфере может существенно ухудшиться. 

— Безусловно, КРТ-механизм нужен и важен для города, и тем, кто хочет реализовывать такие проекты эффективно, я рекомендую заходить в этом году, — обратился Дунаев к предпринимательскому сообществу.

Юлий Продан, директор КГБУ "Центр развития территорий", в чьи полномочия входит в том числе подготовка проектов генеральных планов и правил землепользования и застройки муниципальных образований края, разработка проектов благоустройства, нормативных актов и рекомендаций по повышению качества городской среды, рассказал о работе учреждения в части анализа пригодности тех или иных территорий края для проектов КРТ.

Отдельно выступающий остановился на вопросе работы с жителями тех территорий, которым может предстоять реновация. 

 — Федеральное законодательство позволяет нам разработать очень спокойный, понятный жителям путь, который, собственно говоря, и будет выстроен для законного определения выкупной стоимости недвижимости, предоставления жилья для расселения и так далее, — сказал Продан. — Мы уже проводили встречи с представителями жителей многоквартирных домов, в частности, аварийных. Понятно, что эта работа требует "ручного" подхода, чтобы мы умели качественно донести информацию до жителей территорий под уже готовящиеся проекты КРТ. И здесь мы рассчитываем на помощь журналистского сообщества в деле донесения до населения информации в правовом русле. 

Сергей Голев, управляющий директор Дальневосточного регионального центра Банка ДОМ.РФ, говоря о финансовой составляющей проектов КРТ, особо отметил, что одним из факторов устойчивости проектов КРТ является финансовая поддержка на начальных этапах.  

— На этом этапе у застройщика нет возможности привлекать эскроу-счета и он вынужден нести существенную процентную нагрузку по проекту. Мы считаем, что один из инструментов здесь — это возможность снизить финансовую нагрузку на застройщика за счет передачи региональным властям прав собственности на квартиры в будущих домах, которые региональные власти смогут впоследствии использовать для решения целого ряда социальных вопросов, — отметил выступающий.

Также представитель Банка ДОМ.РФ привел еще ряд примеров взаимодействия органов власти, застройщиков и кредитно-финансовых организаций при подготовке и реализации проектов КРТ, в том числе и в сфере распределения ответственности между органами власти и застройщиком по строительству инфраструктуры и социальных объектов.

Тему финансирования проектов КРТ продолжил Артем Фалин, директор Управления финансирования недвижимости ПАО Сбербанк. Здесь, по словам выступающего, сегодня найти в городах земельные участки, "комфортные" для реализации проектов комплексного развития территорий, уже достаточно сложно.  

 — То есть, по сути, мы сталкиваемся с тем, что земельные участки нуждаются в дополнительной подготовке. И в этот момент возникает такой вопрос — а кто занимается решением этой проблемы? И у нас, получается, в данном случае есть три стороны: есть субъект федерации как организатор проекта, есть лицо, финансирующее проект, и есть девелопер — победитель торгов. По практике реализации мы понимаем, что ни одна сторона, фактически, самостоятельно решить эти проблемы с землей не может. То есть необходимо взаимодействие сторон на ранней стадии, еще до торгов, — отметил Фалин. — Тезис предлагаю такой: нужно начинать более раннюю "проработку" участков и, может быть, даже создать для этого официальный механизм, который позволит всем заинтересованным сторонам "просчитать" этот потенциально перспективный для КРТ участок и уже выходить на торги с понятной "дорожной картой" и понятной экономикой проекта.  

Евгений Родькин, адвокат, специалист в области земельного законодательства, председатель коллегии адвокатов "Толмачёва и Ко", в целом высоко оценил уровень юридической сбалансированности интересов всех участников КРТ — то есть органов власти, бизнеса и населения. 

 — Хочу сказать, что для города Владивостока этот механизм КРТ в рамках именно практической реализации — он новый, и, естественно, он в любом случае будет сопряжен с проблематикой реализации. Можно сказать, что точечная застройка порождала точечные проблемы, а комплексная — соответственно, может выявить и комплексные проблемы. Тем не менее, за КРТ — будущее, в целом это достаточно эффективный инструмент и для реновации определенных территорий в городе, и для развития участков, уже находящихся в частной собственности, — подытожил  Евгений Родькин. 

Игорь Шаповалов, руководитель группы компаний "Остов" (реализует во Владивостоке проект реновации большой территории на Второй речке, готовится к старту проектов на острове Елены и мысе Кунгасном — ред.) отметил, что, по его мнению, основанному на изученном мировом опыте развития городов, главная проблема Владивостока — в его моноцентричности. 

 — Во Владивостоке есть центр города, где сосредоточены, по сути, все блага цивилизации, а также — рабочие места. И есть спальные районы, жители которых вынуждены постоянно перемещаться в центр и обратно, испытывать большое напряжение, провоцирующее, в свою очередь, даже социальные конфликты. И если на это не обращать внимание, а продолжать, допустим, застройку только "свободных" территорий за городом, ситуация будет только ухудшаться, — отметил Шаповалов. 

По оценке девелопера, механизм КРТ как раз и появился эволюционным путем для преодоления этого главного вызова и для Владивостока, и в целом практически для всех российских городов. 

 — В этой связи ведь и появилось понятие "мастер-план". И сегодня, по моей информации, уже есть поручения дать этому понятию официальный, юридический статус, чтобы он стал по-настоящему сильным источником развития наших городов — с понятным балансом интересов и, главное, с удобством и комфортом прежде всего для жителей, — сказал Игорь Шаповалов. 

По оценке выступающего, цели государства, власти и девелоперов в деле комплексного развития территорий — совпадают, поскольку современное развитие городских территорий несет региону и экономические, и миграционно-демографические  выгоды. 

 — Сегодня, как я думаю, очень важен вопрос: хотят ли люди жить именно в этом городе?

Все российские города сегодня — в сложных условиях, мы все конкурируем с Москвой, конкурируем за человека. И очень важно, чтобы люди не уезжали из Владивостока ради некой "цивилизации", а оставались жить здесь, в современных условиях. И привносили в регион свою энергию, образование, желание жить и развиваться,

— резюмировал руководитель группы компаний "Остов".

Генеральный директор ГК "DNS Девелопмент" Андрей Артамонов отметил, что группа компаний изначально выбрала модель комплексного развития территорий как основу для реализации своих известных проектов, таких как "Новый — Де-Фриз", "Формат", "DNS Сити" — еще до того, как механизм КРТ стал основой градостроительной политики в Приморье.

— Теперь покупатель начинает выбирать те предложения, где ему и его детям будет комфортно жить. Иными словами, востребованность комплексного подхода к жилищному строительству — доказана, покупатель голосует за такой подход. Всем известно, что по итогам 2024 года и в первом квартале 2025 наши проекты входят в ТОП-3 по объемам продаж ЖК класса "комфорт", — констатировал Артамонов. 

По оценке выступающего, комплексный подход в жилищном строительстве— это не только мастер-планирование с учетом социально-экономических потребностей будущих жителей нового микрорайона и старожилов территории и обеспечения нового жилья необходимой инженерной, дорожной, транспортной инфраструктурой.

 — Когда люди начинают жить в новом жилье, им ведь нужно, чтобы все то, что мы создали в рамках именно комплексного развития территории, еще и хорошо работало. Мы, конечно, стараемся со своей стороны — с помощью нашей сервисной компании "DNS Комфорт", создания ТОСов и так далее.

Но также очень важно синхронизировать работу застройщиков и ведомственных структур, таких как краевые Министерство образования и Министерство транспорта, МВД, соответствующих структур в муниципалитетах. Иными словами, мы предлагаем подумать о том, что нужна гораздо большая активность в синхронизации работы профильных ведомств в сопровождении проектов КРТ,

— предложил выступающий. 

По мысли гендиректора ГК "DNS Девелопмент", буквально параллельно с ходом строительства нужно и организовывать новые маршруты общественного транспорта, и готовить кадры для строящихся объектов соцкультбыта (прежде всего, педагогов и врачей), а также готовиться к наращиванию мощностей организациями, ответственными, например, за вывоз мусора или за ремонт инженерных сетей. По предложению Андрея Артамонова, для такого по-настоящему комплексного подхода было бы очень полезно создание межведомственных рабочих групп по сопровождению проектов КРТ.

Алишер Аббасов, генеральный директор ООО СЗ "ИСК Система", поддержав идею КРТ как "механизма, который сможет преобразить наши города", озвучил ряд беспокойств отраслевого сообщества по поводу текущей и будущей политики властей в части градостроительства в целом. 

 — Мы планируем полностью отказаться от реализации проектов, не подходящих под КРТ? Вместе с тем, насколько я понимаю, сейчас любой проект требует согласования проекта планировки территории, то есть баланс интересов в любом случае должен быть учтен. Не получится ли так, что, развивая КРТ, мы, как говорится, "вместе с водой выплеснем и ребенка"? — обратился к участникам круглого стола Аббасов.

По мнению девелопера, сегодня некоторое регулирование в строительной сфере можно прямо трактовать как некое "уничтожение возможности строить вне КРТ". 

— Мы хотели бы отметить, что наряду с реализацией таких прекрасных проектов (КРТ — ред.) не хотелось бы все-таки видеть то, что мы откажемся в принципе от любой другой застройки, — обозначил одну из тем будущих дискуссий генеральный директор ООО СЗ "ИСК Система".

Руководитель отдела продаж ЖК "ДОМ на Востоке" Екатерина Исакова отметила, что стандарты комплексного развития территорий и "зеленого" строительства, разработанные при участии ДОМ.РФ, сегодня широко применяются девелоперами для создания комфортной среды для проживания разных социальных и возрастных групп".

 — При покупке жилья ключевыми критериями выбора для покупателя являются: доступность социальной инфраструктуры, безопасность и пространство для самореализации. Покупатель сегодня рационален в своем выборе, ориентированном на комфорт. А комфорт определяется расположением проекта в нужной локации, соответствующей его потребностям, инфраструктурой, сервисом, благоустройством и эргономичной типологией продукта, который он хочет получить, — отметила Исакова, резюмировав, что механизм комплексного развития территорий — это действительно ответ на актуальные вызовы рынка.

Семён Новгородов, директор ООО "СЗ "Талан-Регион-31", остановился на экономической составляющей инвестиционных проектов застройщиков в рамках КРТ в нынешних условиях макроэкономики и регуляторики. И здесь, по мнению Новгородова, есть ряд вопросов, ответы на которые пока дать затруднительно.

— Мы уверены, и все застройщики присоединятся к нам, что мы готовы строить социальную инфраструктуру. Но экономика проекта пока просто не понятна, ее там, иначе говоря, пока нет. Далее — инженерная инфраструктура. Все готовы ее строить, все в это верят, но потянет ли экономика проекта это, что будет с себестоимостью итогового квадратного метра? — задался вопросом выступающий, призвав развивать в деле реализации КРТ в регионе по-настоящему комплексный подход во взаимодействии девелоперов и органов власти, которые могут существенно повлиять на итоговую стоимость жилья посредством государственного субсидирования проектов.  

Генеральный директор компании "Конкрит Джангл" Феликс Машков выразил уверенность в том, что сегодня Владивосток получил исторический шанс преодолеть определенную "интеллектуальную смуту" в сфере градостроительства. При этом, как подчеркнул известный приморский урбанист, ни один из видов застройки ни плох, ни хорош сам по себе. 

 — Например, точечная застройка — это просто мелкая часть развития города. Она абсолютно прекрасна и чудесна в тот момент, когда существует хороший управляемый и контролируемый город. Точечная застройка позволяет заходить на рынок мелким стейкхолдерам и реализовывать свои проекты. Это очень хорошо, но это просто очень трудно управляемый процесс, это налаженная работа с генеральным планом, с устройством городской среды, с теми же красными линиями, с дорожной сетью, — отметил Машков. 

Что касается самого механизма КРТ, то этот инструмент, заявил выступающий, сегодня городу необходим, в том числе и потому, что позволяет сконцентрировать компетенции пусть немногих, но опытных и ресурсных девелоперов и реализовать действительно современные и во многом прорывные решения на значительных территориях жилой застройки, например, такие концепции как "Двор без машин" и, что особенно важно, "Полноценная улица".

Борис Ступницкий, председатель Общественной палаты Приморского края, свое выступление посвятил теме баланса интересов застройщиков и общественности, обратив внимание на то, что как минимум настороженное отношение жителей к различным проектам реновации в рамках КРТ — объективно обусловлено. 

 — Люди не привыкли к положительным кейсам работы с застройщиками. Мы привыкли, что застройщик, условно говоря, срывает свои обязательства перед обывателем. Срываются сроки строительства, задержки. Или строится вроде как парковка, а появляется многоэтажное здание, — пояснил Ступницкий. 

Разговаривать с жителями застройщику нужно и возможно, уверен председатель Общественной палаты края, но разговаривать — профессионально, не пытаясь "играть цифрами" и "давить" терминологией.

— Большинство граждан — и это тоже нормально — не разбирается в "мастер-планах", "КРТ", "реновации". Мы же, допустим, пьем кофе, но не обязаны знать при этом все тонкости кофейного бизнеса, цены, поставки, логистику, — отметил выступающий. —  Поэтому здесь — баланс, баланс и еще раз баланс. Основная работа — с гражданами. 

Ведущий научный сотрудник Тихоокеанского института географии ДВО РАН Юрий Авдеев, чье выступление завершило работу круглого стола, поднял передего участниками вопрос долгосрочных последствий внедрения и использования механизма КРТ. 

 — Положа руку на сердце, кто-нибудь может сказать, что когда он заходит на ту или иную территорию, он думает о том, что там будет через 50 лет? — обратился ученый к девелоперам. — Я по специальности демограф, и я мыслю не категориями изменений в 2−3 года, а категориями изменений в поколениях. 

По мнению Авдеева, чрезмерное уплотнение населения в том же Владивостоке — в том числе и из-за проектов КРТ в городской черте — может негативно сказаться на рождаемости. Альтернативой ученый видит работу по некоей "сельско-городской урбанизации" с большой долей малоэтажной застройки на территориях к северу от Владивостока. При этом Авдеев считает, что функция столицы ДФО для Владивостока не очень подходит.

 — Владивосток — это Восточная или, если хотите, Тихоокеанская столица России.  Владивосток — это город, который связал Европу с Азией, — заявил выступающий.

По оценке демографа, огромный международный — в том числе и туристический — потенциал Владивостока требует особо бережного отношения к тем местам городского округа (историческому центру, Русскому острову ), которые являются настоящими "точками притяжения" для туристов, и в принятии решений под выделение тех или иных территорий в черте города под проекты КРТ нужно обязательно смотреть на перспективу, а не только на экономическую эффективность или на формальное выполнение планов по строительству "квадратов".

По завершению круглого стола его участники выразили желание продолжить такие встречи, посвятив последующие дискуссионные мероприятия более детальному обсуждению наиболее важных и острых моментов в реализации политики комплексного развития территорий в Приморье.

Смотрите полную версию на сайте >>>