7 июля 2022. Как в Находке строился район МЖК, почему гордиться своей работой — это хорошо, отчего горожане перестали покупать квартиры, чем Находка уникальна и где взять людей, которые хотят работать? Об этом и многом другом корреспонденту ИА Nakhodka.Media рассказал заместитель генерального директора находкинского застройщика ООО “ХСО” Дмитрий Ходырев.
— Дмитрий, район МЖК в Находке имеет непростую судьбу. Было время, когда строительство здесь почти заглохло. И только благодаря настойчивости вашего отца возобновилось...
— Согласен. Мой отец, Виктор Михайлович Ходырев, закончил Дальневосточный политехнический институт по специальности архитектура, его отец, мой дедушка, Михаил Константинович Ходырев, тоже строитель и прошел путь от бригадира до начальника строительного ТРЕСТа в Уссурийске. С моей мамой отец познакомился во время учебы, она тоже училась в ДВПИ на строительном факультете. После института вместе приехали в Находку и оказались перед проблемой — негде жить. Негде жить было не только им, а практически всем молодым специалистам. Тогда он и затеял это непростое дело — создать жилой район по опыту существующих молодёжных жилых комплексов, МЖК. Такой проект уже был в Свердловске: лучшие работники городских компаний строят микрорайон, где в последствии и получают жилье.
Наша семья часто отдыхала на пустыре, который тогда здесь был. Дикий лес, луг, какой-то сарай, коровы паслись. И папа говорил, что тут будет микрорайон. Тогда эта идея казалась абсолютно бредовой, смешной. Когда он прошел все согласования, начал стройку, прилетела съёмочная бригада Центрального телевидения Советского Союза, и репортер выслушал отца, сняли большое интервью, его показывали на всю страну, а после подошёл и говорит: "Скажи, это ведь все на показуху, да? Ты ведь ничего не будешь делать на самом деле?". Почти никто не верил, что из этого что-то получится.
Самые тяжелые годы были 1993 — 2002. Тогда всё государственное уже окончательно рухнуло, а коммерческое ещё не начало двигаться.
Больших усилий стоило достроить дома, но все равно отец находил ресурсы. Я помню эти времена, денег абсолютно ни у кого не было. Какими-то взаимозачетами строили, по принципу натурального хозяйства. У одного есть то, у другого есть это. И так оно продвигалось и все-таки досдалось.
Никогда здесь стройка не останавливалась, хоть и замедлилась существенно.
А новая жизнь началась примерно году в 2002: у нас появился объект "В-Лазер", чуть позже Детская поликлиника, а в 2005 началось строительство первой очереди на Северном проспекте, 2.
За годы микрорайон стал, наверное, самым успешным в городе. Это не мои слова, это слова риелторов, которые продают квартиры.
Безусловно, есть сложности. Отец проектировал микрорайон с 1985 года по 1991 год. Тогда требования к количеству парковочных мест и к проездам были совсем другие. Не было у людей столько автомобилей. Сейчас это проблема. Поэтому теперь, ведя стройку по современным требованиям, мы стараемся у каждого дома учитывать не только изменившиеся нормативы, но и "человеческие запросы".
Дмитрий Ходырев, заместитель генерального директора ООО "ХСО". Фото: Фото предоставлено Дмитрием Ходыревым
— Что для вас ваша работа — продолжение семейного дела? Хотелось ли заниматься чем-то другим?
— Я окончил с красным дипломом ДВГТУ кафедру "Гидротехническое строительство". Мне предлагали поехать работать заграницу, проходить практику, с последующим трудоустройством. По тем временам это были безумно большие для меня деньги. А компания отца тогда как раз не слишком преуспевала.
Но отец всегда мог убеждать и нашел правильные слова, чтобы я присоединился к семейному делу. Я колебался, но все же пришел на стройку обычным мастером строительно-монтажных работ с очень небольшой зарплатой.
Моим непосредственным руководителем был не отец, а его брат, мой дядя. Отношения иногда складывались достаточно тяжелые. Были моменты, когда думал, что принял неверное решение. Но сейчас, спустя столько времени, я понимаю, что все правильно. Я был мастером, прорабом, потом стал главным инженером. Стал одним из руководителей компании. Отца в 2019 году не стало. Руководителем стал его брат, а я его помощник. Вместе мы все это и развиваем.
— Понятно, что любой построенный вашей компанией объект, — это повод для гордости, как и существование самой компании, но может есть какой-то дом или объект, которым вы гордитесь особенно?
— Я горжусь микрорайоном, а не одним объектом. Вот, сдача пятиэтажки в 1986 году — это был повод для гордости. Но сейчас-то ею как гордиться? Каждый наш последующий дом, когда он строился, был гордостью, но всё меняется.
Если ехать от кольца на Школе прапорщиков в сторону церкви, то там наглядно видно всю историю микрорайона с 2005 года. Первый дом — Северный проспект, 2/3, он сейчас уже выглядит страшненьким, непонятным. Потом дома 4 и 6 — уже посимпатичнее, поинтереснее. И потом идет 16-этажка, которую мы сейчас строим. Она выглядит достойно, красиво. Но я уверен, что через 10 лет и этот дом уже будет выглядеть несовременно. Мы стараемся в каждом доме что-то добавить, что-то изменить в лучшую сторону. Я действительно горд микрорайоном МЖК, выделить какое-то отдельное здание, наверное, не смогу.
— Что для вас Находка? Каким вы видите ее развитие?
— Я вижу перспективы, но не знаю, насколько они будут реализовываться. Мы как были морским городом, так им и остаемся — это и должно задавать направление развитию. Сейчас прогнозы делать очень сложно — 24 февраля наша жизнь перевернулась с ног на голову. Планы, которые строили до этой даты, теперь неактуальны.
Перед нами ставят задачу увеличивать темпы строительства жилья, больше строить социальных объектов. Но по факту, если у нас не будет какого-то нового качественного рывка, не для кого все это будет строить.
Мы видим отток населения. Помним судьбу строек НПЗ и ВНХК. Не хотелось бы, чтобы НЗМУ постигла та же участь. Городу нужен этот завод, нам нужна эта стройка, чтобы именно развиваться, а не просто потихоньку существовать.
С другой стороны, у нас сейчас есть буквально государственная задача развивать внутренний туризм. У Находки с её красотами, уникальной природой, большим потенциалом для яхтинга есть все возможности стать реальным туристическим центром.
Есть посёлки рядом с Находкой, где с момента образования активно велось сельское хозяйство — та же Золотая Долина, например. Но смешивать эти зоны нельзя. Должно быть понятное и чёткое разделение: здесь люди отдыхают и чистый воздух, там все производства собраны и санитарные зоны для них установлены, а вот тут поля и сельскохозяйственные земли. Эти зоны, по-моему, должны быть обозначены на государственном, даже не на городском уровне.
— Как вы, как строитель, относитесь к тому, что все настойчивее раздаются голоса о требовании к застройщикам сдавать еще и соцобъекты?
— Экономика любого проекта просчитывается на начальном этапе. Если маржа с продажи квартир будет позволять строить "в нагрузку" социальные объекты — да ради бога! Я понимаю, что наличие детского садика рядом с домом, который мы строим, даст нам плюс к продажам. Но Находка еще не вышла на ту продажную стоимость, которая позволяет заложить затраты на такие объекты, их очень дорого строить. Это увеличивает стоимость строительства, и, соответственно, стоимость для покупателя.
Хотя наш клиент покупает не стены, а инфраструктуру. Люди ценят МЖК именно за то, что вокруг есть парковки, красивые современные детские площадки, рядом есть магазины и торговые комплексы, есть скверы и аллеи. Только все это в совокупности влияет на стоимость квадратного метра.
Я считаю, что застройщик должен участвовать, но не вкладывать 100% своих средств. Доля участия должна быть соизмерима с тем заработком, который застройщик получит.
— Как долго продается дом? Так, чтобы все квартиры были реализованы?
— В среднем 2-подъездный 10-этажный дом строится полтора года, из которых год открыты продажи. С проекта, в который заходят первые покупатели, до полной продажи обычно проходит два года. Исключением стали 2014-2015 годы, тогда был кризис, продажи резко упали. Потом снова был рывок в 2019, когда продавали даже быстрее. А с 1 апреля этого года снова всё затихло.
— Рост продаж с чем был связан?
— Появилась возможность вступить в "Дальневосточную ипотеку". Вы понимаете, что такое 2% годовых и какая у нас инфляция в стране? Условно вы, купив квартиру в ипотеку под 2% годовых, каждый год зарабатываете минимум 8% годовых. То, что вы купили, — это правильное капиталовложение, которое с каждым годом будет дорожать, а не обесцениваться.
— Покупательская способность выросла или упала за последние три года?
— Однозначно выросла. На 300%. Но в начале апреля всё отрезало, покупать перестали. Мы строим, но квартиры не продаются. Люди выжидают. Строим за кредитные деньги, слава богу, такая возможность пока есть. Прямо сейчас в Находке строится восем домов разными компаниями. До всех этих событий я бы сказал, что этого мало. Теперь переживаю, что много.
— На ваш взгляд, сколько нужно строить в Находке и какого жилья, чтобы удовлетворить спрос?
— У меня встречный вопрос. НЗМУ заработает? Если заработает, то спрос вырастет в два-три раза. Нужно будет не восемь домов строить, а 20-25. Потому что строительство крупного предприятия влечет за собой появление различных смежных производств с работающими там людьми, которым нужно где-то жить. А на сегодня мы спрос закрываем. Чтобы был рост, надо развивать территорию. Администрация сейчас работает наперед и говорит, что нужно. Мы, конечно же, прислушиваемся, но при этом, скажем так, опасаемся. Никто не знает, как будет дальше.
— В каком жилье сейчас больше всего нуждается Находка?
— Это жилье разное. Есть люди, которым нужен супер-эконом. Есть те, кому нужен эконом. Есть те, кто покупает у нас. Это такой "комфорт", дотягивается до "комфорт-плюс" условно. И для Находки это пока максимальный вариант. Если построить здесь элитный дом, его тяжело будет продать. Найдется всего несколько человек, которые смогут позволить себе такую недвижимость. У нас есть богатые люди, но они, как правило, живут в своих домах — так в Находке исторически сложилось. Я не говорю, что дом класса "элит" вообще не продастся, но это будет однозначно тяжело и долго.
Для Находки актуальны два направления: это "эконом", как на КПД дома построили, либо, как у нас на МЖК, "комфорт". Ниша элитарного жилья в Находке пока не востребована. Люди хотят это купить, но не готовы за это платить.
— Часто ли квартира используется в качестве инвестиций?
— В нашем районе такое явление есть. В других районах тоже есть, но не так активно. Раньше в МЖК было 10-15% инвестиционных квартир, сейчас — уже около 20%. Кто-то для перепродажи, кто-то просто для сохранения денег. Это видно по тому, как дом сдался и когда люди начинают делать ремонт.
Дмитрий Ходырев, заместитель генерального директора ООО "ХСО". Фото: Фото предоставлено Дмитрием Ходыревым
— Если бы в Находке задумывалась программа реновации жилья по образцу Москвы, какие районы (улицы, дома) вы бы рекомендовали включить в программу первыми?
— В Находке огромное количество мест, где можно спроектировать нормальный новый микрорайон. Я бы ходатайствовал именно за это. Да, безусловно старое жилье нужно расселять. Но при расселении сталкиваешься с ворохом дополнительных проблем. Это и подъездные пути, и изношенные сети. Дешевле для города построить новый микрорайон. Я прикидывал экономическую модель — стоимость продаваемого квадратного метра не покроет расходы на расселение, перекладку сетей, новые дороги. Хотя в городе пробуют завести механизмы для совместного с государством решения этих задач.
Если рассуждать теоретически, безусловно нужно расселять Падь Ободную, старые дома на Ленинской и, конечно, эти задачи нужно ставить и к ним идти.
— То есть территориально у Находки нет необходимости в реновации?
— У нас достаточно мест, где можно строить — это всегда дешевле, чем перестраивать. Одни только застройщики реновацию не потянут. Из соображений экономической целесообразности лучше построить новый микрорайон — дефицита земли нет.
Прекрасный район дамбы, например, где можно строить и строить. У нас развивается перспективный район КПД — если будет осуществлен проект НЗМУ, то он будет еще более востребованным. Также рассматривается проект, спорный, но безусловно красивый и интересный — это юго-восточная часть мыса Астафьева. Сторона, которая выходит не на промзону в бухте, а на другую сторону, к открытому морю. Сейчас делается проект планировки, это рядом с пляжем на Лесной, безумно красивые места.
Так что Находке пока нет нужды куда-то убегать на окраины. Достаточно районов рядом, которые можно смело застраивать и развивать. Бросьте сети, и мы сами все сделаем.
— МЖК уже плотно застроен? Где планируете продолжать строительство?
— Наш микрорайон на сегодняшний день застроен полностью. Я знаю, что у некоторых компаний города есть желание ещё что-то тут построить, но считаю это неправильным. Будет перенаселение. Мы уже купили участок земли, часть бывшего спорткомплекса "Гидрострой", ниже строящегося ледового катка на Комсомольской. Будем строить 24-этажное 2-подъездное жилое здание с подземной парковкой, детской площадкой и игровой зоной, благоустройством, озеленением, красивым фасадом. Предусматриваем в следующем доме еще и огромные холлы с консьержем, с площадками для колясок и велосипедов. Будем стараться.
При поддержке администрации города планируем взять землю в районе улицы Сидоренко под строительство еще трех домов. И у компании "Римэко" тоже три участка.
— Насколько сильно стоит на стройке кадровый вопрос? Молодежь приходит работать?
— Это самая большая проблема. Очень много молодежи не хочет оставаться в Находке. При малейшей возможности убегают минимум во Владивосток. Невзирая на то, что, допустим, у нас из ИТР-овского состава тех, кто проработал больше четырех лет, нет ни одного человека, которому мы не помогли обзавестись жильем в домах, которые сами же строим. Но и это не всегда работает.
— Сколько у вас будет зарабатывать человек, придя просто строить? Ученик, например, на какую-нибудь специальность.
— Если человек хочет учиться, он будет зарабатывать 45 тысяч железно. Это начало. Будет хорошо стараться и учиться — через полгода станет зарабатывать 70 тысяч. У нас есть рабочие, которые и 100 тысяч получают. Просто рабочие. Но это те, кто реально научились, умеют и хотят работать. Обычно наоборот: не хотят работать, но хотят, чтобы деньги исправно капали на счет.
— Те, кто у вас работает, могут купить жилье дешевле, чем обычные покупатели?
— Как я уже говорил, наши сотрудники из инженерных подразделений без жилья не остаются. Отработав четыре года, они могут получить от нас помощь, где-то скидка, где-то беспроцентная рассрочка, закрываем премией, решаем вопрос. Ценных сотрудников стараемся "заякорить", чтобы они никуда не убежали.
Где взять землю и как подвести свет — понимаю. А вот как найти нормальных сотрудников — не знаю.
Нормальных — это таких, кто учится и хочет работать. Мы научим читать схемы, научим ставить опалубку, научим заливать бетон. К нам периодически попадают толковые ребята, но их катастрофически мало. Нам не нужны супер специалисты. Дайте человека, который хочет работать, и мы всему научим.
Дмитрий Ходырев, заместитель генерального директора ООО "ХСО". Фото: ИА Nakhodka.Media
— Что должно произойти в Находке, чтобы сюда зашли крупнейшие строительные компании России, обладающие огромными ресурсами?
— Это цепочка. Чтобы зашли такие компании, у нас должна появиться потребность в большом количестве жилья. А для роста потребности должно появиться какое-то новое производство, которое потребует проживания на территории большого количества сотрудников. Пока у нас не будет промышленности, развития портов или какого-то огромного скачка в турбизнесе, чтобы мы стали как Анапа или Геленджик, никто из них сюда не зайдет. Даже владивостокские компании, которые здесь пробовали работать, строили по одному дому и уходили. У нас до недавнего времени маржа от строительства была настолько минимальная, что просто никому не было интересно. И, если так будет дальше, никто сюда и не зайдет.
— Сейчас Владивосток активно застраивается в пригороде, одновременно строятся около десяти современных больших коттеджных поселков. Тот же ДНС свой поселок сдает постепенно, появляются другие загородные поселения. Когда Находка придет к такому комплексному строительству? Или ей это не надо, нет потребителя, и здесь больше будет востребованы летние дома и дачи?
— Есть место для всего. И ничего придумывать не надо. У нас есть, например, Александрийский комплекс в районе Золотарей. Нельзя сказать, что там всё расхватали, хотя это интересный проект. На данном этапе в Находке ажиотажной потребности в коттеджном поселке нет. Безусловно, если сделать хорошее предложение "цена-качество", будут покупать. У нас в планах это есть, и земля есть под коттеджный поселок. Я рассчитываю, что, когда хорошая дорога дойдет до Находки, покупатели из Владивостока и Хабаровска захотят просто купить себе дом, чтобы жить летом у моря. Это направление очень интересное — сделать из Находки южный курортный город. Как та же Анапа, где много такого летнего жилья. Конечно, мы по погодным условиям не дотягиваем, сезон короче, но у нас хороши не только пляжи.
Есть зимние развлечения, есть осенние прогулки по лесам. Находка просто прекрасна в любое время года.
— Нужно ли Находке строительство микрорайонов, как та же Снеговая падь во Владивостоке? Или точечная застройка пока покрывает потребности рынка?
— Находке сто процентов надо строиться микрорайонами. Это правильнее. Какой бы наш микрорайон МЖК старым с точки зрения проекта ни был, он все равно интересен. Потому что тут заранее все продумано. Точечная застройка всегда хуже, хотя пока мы и прибегаем именно к ней. Тот же будущий дом рядом с "Гидростроем" — пример точечной застройки.
Но для нового микрорайона надо подвести сети, воду, свет и нормальную дорогу. Тогда интересанты быстро появятся.
Мы работаем с администрацией — с новым составом вообще комфортнее работать, чем со всеми предыдущими. Как строитель, я впервые увидел, что кому-то есть дело до того, что мы исправно на протяжении многих лет вводим в эксплуатацию новые квадратные метры. Многие текущие вопросы помогают решить.
— Есть ли у вас семейные строительные байки, легенды, традиции?
— У нас в семье есть фраза, без которой, наверное, ничего бы не было. Это любимая фраза отца была — "тебе понравится". Не знаю, как у него получалось, но он реализовывал свои фантазии вопреки нам, прагматикам. Он придумывал очередную гениальную, как ему казалось, идею, а мы были уверены, что это полная ерунда. Но отец говорил: "Вам понравится".
Сперва это было про микрорайон МЖК. Потом про коттеджный поселок в районе Антареса. Или вот наш бульвар на МЖК — про него отец тоже говорил, что нам дадут деньги, чтобы его построить. Мы ему не верили, а он всё твердил, что нам понравится. И в какой-то момент нам перевели деньги начальные. Мы были в шоке: как он это смог сделать? До сих пор непонятно.
И да, мы потом вкладывали свои деньги, останавливали стройку ради строительства бульвара. Но итог более чем достойный: в сердце микрорайона появилась отличная прогулочная зона, где сейчас отдыхают и гуляют местные жители и приезжают из других районов. Отец мог воплощать свои идеи. Сейчас это уже наша задача.